מהי גרירת משכנתא?
גרירת משכנתא היא פעולה שמאפשרת להעביר את יתרת ההלוואה שנותרה לנכס חדש, במקום לסגור את ההלוואה הנוכחית ולקחת הלוואה חדשה. כך ניתן לשמור על תנאי ההלוואה המקוריים, כולל הריבית וההחזרים החודשיים. פעולה זו יכולה להיות משתלמת במיוחד במצבים בהם תנאי השוק השתנו לרעה או כשלא רוצים לשנות את תנאי ההלוואה הקיימים.
דוגמה:
נניח שמשפחת לוי לקחה לפני חמש שנים משכנתא לרכישת דירה בשווי של 1,000,000 ₪ עם ריבית קבועה של 3% לתקופה של 25 שנים. לאחר חמש שנים, יתרת ההלוואה של משפחת לוי עומדת על 800,000 ₪. משפחת לוי מחליטה לעבור לדירה גדולה יותר באזור אחר, שעלותה 1,500,000 ₪.
במקום לסגור את המשכנתא הקיימת ולקחת משכנתא חדשה בתנאי השוק הנוכחיים, שמציעים ריבית של 4.5%, משפחת לוי מחליטה לגרור את המשכנתא הקיימת. כך, יתרת ההלוואה של 800,000 ₪ מועברת לנכס החדש בתנאים המקוריים של ריבית קבועה של 3%.
בנוסף, משפחת לוי לוקחת הלוואה נוספת בסך 700,000 ₪ לרכישת הדירה החדשה בתנאים הנוכחיים של ריבית 4.5%. כך, הם מצליחים לשמור על תנאי הריבית הנמוכים עבור חלק מההלוואה המקורית ולשלם ריבית גבוהה יותר רק עבור ההלוואה הנוספת.
מתי כדאי לבצע גרירת משכנתא?
גרירת משכנתא יכולה להיות משתלמת במצבים הבאים:
שיפור תנאים
אם תנאי המשכנתא הנוכחיים שלכם טובים יותר ממה שמוצע בשוק הנוכחי, כדאי לשקול גרירת משכנתא כדי לשמור על אותם תנאים. לדוגמה, אם הריבית במשכנתא הנוכחית נמוכה יותר מהצעות השוק הנוכחיות, גרירת המשכנתא תשמר את הריבית הנמוכה.
מעבר דירה
כאשר אתם מעוניינים לעבור דירה אך לא רוצים לשנות את תנאי ההלוואה הקיימים. זה יכול להיות במקרה של רכישת דירה גדולה יותר, דירה באזור אחר או דירה עם תנאים משופרים. גרירת משכנתא מאפשרת להימנע מעלויות נוספות של סגירת הלוואה קיימת ופתיחת חדשה.
עליית ריבית
אם הריבית בשוק עלתה מאז לקיחת ההלוואה המקורית, גרירת משכנתא יכולה לחסוך לכם כסף על ידי שמירה על הריבית הנמוכה המקורית. במקרה זה, גרירת המשכנתא תאפשר לכם להמשיך ליהנות מהתנאים הטובים של ההלוואה הקיימת.
תנאים נדרשים לגרירת משכנתא
כדי לבצע גרירת משכנתא, ישנם מספר תנאים שצריך לעמוד בהם:
אישור הבנק
הבנק חייב לאשר את גרירת המשכנתא לנכס החדש. האישור תלוי בשווי הנכס החדש וביכולת ההחזר שלכם. חשוב לפנות לבנק מבעוד מועד ולוודא שהבנק מאשר את גרירת המשכנתא על פי תנאיו.
התאמה של הנכס החדש
הנכס החדש חייב לעמוד בתנאים והקריטריונים של הבנק, כולל הערכת שמאי ואישור זכאות. הנכס צריך להיות בעל ערך מספק ולענות על הדרישות שהבנק מציב לנכסים כבטוחה להלוואה.
תנאי ההלוואה המקוריים
עליכם לבדוק אם תנאי ההלוואה המקוריים כוללים אפשרות לגרירת משכנתא ואם ישנן עמלות נוספות הכרוכות בכך. במקרים מסוימים, ייתכן שתצטרכו לשלם עמלות ניהול נוספות או עמלות פתיחת תיק.
סוגים שונים של גרירת משכנתא
גרירת משכנתא יכולה להתבצע במספר דרכים בהתאם לצרכים הספציפיים של הלווים ולתנאי ההלוואה הקיימים. הנה הסוגים העיקריים:
גרירת משכנתא מלאה
בגרירה מלאה, כל יתרת המשכנתא הקיימת מועברת לנכס החדש. במקרה זה, כל תנאי ההלוואה המקוריים נשמרים, כולל הריבית, התקופה והתשלומים החודשיים.
תנאים מיוחדים:
- הנכס החדש חייב להיות בעל ערך דומה או גבוה יותר מהנכס הקיים.
- הבנק צריך לאשר את הגרירה על סמך הערכת שמאי לנכס החדש.
- בדרך כלל אין שינוי בתנאי ההלוואה המקוריים.
גרירת משכנתא חלקית
בגרירה חלקית, רק חלק מיתרת המשכנתא מועברת לנכס החדש, והחלק הנוסף נלקח כהלוואה חדשה. זה מתאים כאשר שווי הנכס החדש נמוך יותר משווי הנכס המקורי או כאשר הלווים רוצים לשפר תנאים בחלק מההלוואה.
תנאים מיוחדים:
- הנכס החדש יכול להיות בעל ערך נמוך יותר מהנכס המקורי.
- ייתכן שתצטרכו לשלם עמלות נוספות עבור ההלוואה החדשה.
- הבנק צריך לאשר את הגרירה ואת ההלוואה הנוספת בנפרד.
גרירת משכנתא עם שינוי תנאים
במקרה זה, בנוסף להעברת יתרת המשכנתא לנכס החדש, מתבצע שינוי בתנאי ההלוואה המקוריים, כמו שינוי בריבית או בתקופת ההחזר. זה מתאים כאשר הלווים רוצים לשפר תנאים בהלוואה תוך כדי גרירת המשכנתא.
תנאים מיוחדים:
- הבנק צריך לאשר את השינויים בתנאים.
- ייתכנו עמלות נוספות לשינוי תנאי ההלוואה.
- הבנק עשוי לדרוש הערכת שמאי לנכס החדש ואישור יכולת החזר מעודכנת.
הבדלים בין סוגי גרירת משכנתא
שמירת תנאים מול שינוי תנאים:
- שמירת תנאים: כל תנאי ההלוואה המקוריים נשמרים, ללא שינויים. מתאים ללווים שמרוצים מהתנאים הקיימים.
- שינוי תנאים: תנאי ההלוואה המקוריים משתנים, כולל ריבית ותקופת החזר. מתאים ללווים שרוצים לשפר תנאים קיימים.
גרירה מלאה מול חלקית:
- גרירה מלאה: כל יתרת ההלוואה מועברת לנכס החדש. מתאים לנכסים חדשים בעלי ערך דומה או גבוה יותר מהנכס המקורי.
- גרירה חלקית: רק חלק מההלוואה מועבר לנכס החדש, והחלק הנוסף נלקח כהלוואה חדשה. מתאים לנכסים בעלי ערך נמוך יותר או לווים שרוצים לשפר תנאים בחלק מההלוואה.
תהליך גרירת המשכנתא: שלב אחרי שלב
פנייה לבנק
פנו לבנק ובקשו מידע על גרירת המשכנתא. יש לברר את התנאים והדרישות הספציפיות לגרירת המשכנתא. הבנק יספק לכם את כל המידע הדרוש, כולל המסמכים הנדרשים להשלמת התהליך.
הערכת שמאי לנכס החדש
הבנק יבצע הערכת שמאי לנכס החדש כדי לוודא שהוא עומד בתנאים הנדרשים. השמאי יבחן את שווי הנכס ויוודא שהנכס מתאים להיות בטוחה להלוואה.
אישור הבנק
לאחר שהנכס החדש הוערך ואושר, הבנק יאשר את גרירת המשכנתא. זהו שלב חשוב בו הבנק בודק את כל הפרטים והמסמכים הנדרשים לפני אישור הסופי.
חתימת הסכמים
תחתמו על הסכמים חדשים עם הבנק המעבירים את יתרת ההלוואה לנכס החדש. ההסכמים יכללו את כל תנאי המשכנתא והתנאים הנוספים הנדרשים.
העברת כספים
הבנק יבצע את העברת הכספים לנכס החדש ויתחיל לגבות את התשלומים בהתאם לתנאי ההלוואה המקוריים. שלב זה מסיים את תהליך גרירת המשכנתא ומאפשר לכם להתחיל בתשלומים לנכס החדש.
טיפים לגרירת משכנתא בצורה יעילה
השוואת הצעות
בדקו את ההצעות של הבנקים השונים וודאו שאתם מקבלים את התנאים הטובים ביותר. השוואת הצעות יכולה לחסוך לכם כסף ולספק תנאים טובים יותר למשכנתא שלכם.
בדיקת עמלות
ודאו שאתם מודעים לכל העמלות וההוצאות הכרוכות בגרירת המשכנתא. חשוב לבדוק מראש את כל העלויות הנוספות כדי להימנע מהפתעות לא נעימות.
התייעצות עם מומחים
פנו ליועץ משכנתאות כדי לקבל ייעוץ מקצועי ולוודא שאתם מבצעים את התהליך בצורה הטובה ביותר. יועץ מקצועי יכול לסייע לכם להבין את כל ההיבטים של גרירת משכנתא ולמצוא את הפתרונות המתאימים ביותר לצרכים שלכם.
שורה תחתונה
גרירת משכנתא היא פתרון מצוין למי שמעוניין לשמור על תנאי המשכנתא הקיימים בזמן מעבר לנכס חדש. על ידי הבנת התהליך, התנאים והאפשרויות השונות, תוכלו לקבל החלטות מושכלות ולנהל את ההלוואה שלכם בצורה היעילה ביותר.
מומלץ לפנות לבנק שלכם או ליועץ משכנתאות מקצועי כדי לוודא שאתם מבצעים את התהליך בצורה הנכונה והמשתלמת ביותר עבורכם.
מאמר זה אינו ייעוץ פיננסי ואינו תחליף להתייעצות פיננסית.
הוא נכתב במטרה לספק מידע בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ אישי ממומחה בתחום המשכנתאות.
שאלות נפוצות על גרירת משכנתא – התשובות בפנים
גרירת משכנתא היא העברת יתרת ההלוואה לנכס חדש, בעוד שמחזור משכנתא הוא שינוי תנאי ההלוואה הקיימת להלוואה חדשה עם תנאים חדשים.
לא כל הבנקים מאפשרים גרירת משכנתא. יש לבדוק עם הבנק שלכם אם קיימת אפשרות זו ומה התנאים הנדרשים לכך.
כן, ייתכן וישנן עמלות נוספות בגרירת משכנתא, כמו עמלות שמאי, עמלות פתיחת תיק ועמלות ניהול. יש לבדוק עם הבנק את כל ההוצאות הנוספות.
תהליך גרירת משכנתא יכול לקחת מספר שבועות, תלוי במהירות האישורים מהבנק והערכת השמאי לנכס החדש.
לא, גרירת משכנתא מיועדת אך ורק למעבר מנכס בבעלותכם לנכס חדש בבעלותכם.
