מס רכישה דירה ראשונה - איך, למה וכמה.
רכישת דירה ראשונה היא אחת ההחלטות הכלכליות המשמעותיות ביותר בחיי רבים מאיתנו.
מעבר לשיקולים כמו מיקום, גודל, ומחיר, חשוב להבין את ההיבטים הפיננסיים הנלווים לרכישה, ובמיוחד את סוגיית מס הרכישה.
מס רכישה הוא מס המוטל על קונה נכס מקרקעין, כאשר גובהו מחושב על פי שווי הנכס הנרכש.
עבור רוכשי דירה ראשונה, המדינה מציעה הקלות והטבות משמעותיות, המאפשרות להקל על הנטל הכספי.
במאמר זה, נסקור את מדרגות המס הרלוונטיות לשנת 2024, נציג טבלה מפורטת שתעשה סדר במספרים, ונפרט על ההטבות וההקלות המיוחדות המגיעות לרוכשי דירה ראשונה.
חישוב מס רכישה
מס הרכישה לדירה ראשונה מחושב לפי שווי הנכס הנרכש ומתחלק למדרגות שונות. כל מדרגה מתייחסת לטווח מחיר מסוים של הנכס, כאשר שיעור המס עולה ככל שהשווי עולה. להלן הטבלה המעודכנת לשנת 2024:
| שווי הנכס (בשקלים) | שיעור המס (%) לרוכשי דירה ראשונה |
|---|---|
| עד ₪1,978,745 | 0% |
| ₪1,978,746 – ₪2,347,040 | 3.5% |
| ₪2,347,041 – ₪6,055,070 | 5% |
| ₪6,055,071 – ₪20,183,565 | 8% |
| מעל ₪20,183,565 | 10% |
מדרגות המס הללו מתייחסות לשווי הנכס ומגדירות את אחוז המס שיש לשלם על כל חלק מהשווי. חשוב לציין כי הנתונים הללו עדכניים לתקופה מ-16 בינואר 2024 ועד 15 בינואר 2025, ומתייחסים לרכישת דירה ראשונה (דירה יחידה) על ידי תושב ישראל. ההקלות המוצעות מאפשרות לרוכשי דירה ראשונה להימנע מתשלום מס על חלק השווי עד 1,978,745 שקלים.
דוגמה לחישוב מס רכישה על דירה יחידה
נניח שאתם רוכשים דירת מגורים יחידה בשווי של 2,500,000 ₪. החישוב יתבצע כך:
עבור חלק השווי שעד 1,978,745 ₪: אין תשלום מס.
עבור חלק השווי שמעל 1,978,745 ₪ ועד 2,347,040 ₪:
סכום החלק: 368,295 ₪ (החישוב: 2,347,040 – 1,978,745)
שיעור המס: 3.5%
תשלום מס: 12,890 ₪ (החישוב: 368,295 × 0.035)
עבור חלק השווי שמעל 2,347,040 ₪ ועד 2,500,000 ₪:
סכום החלק: 152,960 ₪ (החישוב: 2,500,000 – 2,347,040)
שיעור המס: 5%
תשלום מס: 7,648 ₪ (החישוב: 152,960 × 0.05)
בסך הכול, סכום המס שתצטרכו לשלם על רכישת הדירה יהיה:
₪7,648 + 12,890 ₪ = 20,538 ₪
מחשבון מס רכישה
הדרך היעילה והנכונה ביותר לחישוב מס רכישה היא באמצעות הסימולטור של רשות המיסים. ניתן לגשת לסימולטור ולחשב את גובה המס בהתאם לסוג הדירה ושווי הנכס בצורה קלה ונוחה. כדי לעבור למחשבון של רשות המיסים, לחצו על הקישור לסימולטור.
הטבות והקלות לרוכשי דירה ראשונה
רכישת דירה ראשונה מלווה בהטבות והקלות שמטרתן להקל על הרוכשים בהפחתת הנטל הכלכלי. המדינה מכירה בקשיים הנלווים לרכישת נכס ראשון, ולכן מעניקה הטבות שונות, כשבמרכזן הפטור המלא ממס רכישה על חלק השווי עד 1,978,745 שקלים, כפי שצויין בטבלה הקודמת.
מעבר לכך, ישנן הטבות נוספות שרוכשי דירה ראשונה יכולים ליהנות מהן:
תנאים מועדפים במשכנתאות: רבים מהבנקים מציעים תנאים מועדפים ללווים הרוכשים דירה ראשונה, עם מסלולים ייחודיים וריביות מופחתות. כדאי לבדוק מול הבנקים מהן האפשרויות העומדות לרשותכם.
תמיכות והטבות במסגרת תכניות ממשלתיות
מחיר למשתכן: תכנית זו הוקמה במטרה לאפשר לזוגות צעירים ולרוכשי דירה ראשונה לרכוש דירה במחיר מוזל. במסגרת התכנית, המדינה מציעה קרקעות במחירים מופחתים ליזמים, כאשר בתמורה, הם מתחייבים למכור את הדירות במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק. רוכשי דירה ראשונה יכולים להירשם להגרלות של דירות במסגרת תכנית זו, ובמידה שהם זוכים, הם מקבלים את הזכות לרכוש את הדירה במחיר המוזל. חשוב לציין שהתכנית מוגבלת באזורים מסוימים ובמכסה מסוימת של דירות, ויש לבדוק אם אתם עומדים בקריטריונים להשתתפות בה.
הקלות במס שבח במכירת דירה ראשונה
מס שבח: זהו מס המוטל על הרווח שנוצר ממכירת נכס מקרקעין. הרווח מחושב כהפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה המקורי, בתוספת הוצאות שונות שהיו כרוכות בשדרוג הנכס או בשימורו. כאשר מדובר במכירת דירה ראשונה, ישנן הקלות במס שבח, המאפשרות במקרים מסוימים פטור מלא או חלקי מהמס. ההקלה נועדה לעודד רוכשים לשדרג את דירתם הראשונה לדירה גדולה או משופרת יותר, ללא הנטל הכבד של מס שבח.
כדאי לבדוק בקפידה את התנאים לקבלת ההטבות השונות ולוודא שהן חלות על הרכישה הספציפית שלכם. בחלק מהמקרים נדרש לעמוד בקריטריונים מסוימים, כמו היותכם תושבי ישראל או אי-החזקת נכסים נוספים.
דוגמאות ומקרים מיוחדים
למרות שהמס וההטבות שהזכרנו תקפים לרוב רוכשי הדירה הראשונה, ישנם מצבים מיוחדים שבהם המס עשוי להשתנות, וההטבות עשויות להיות מוגבלות או שונות. הנה כמה דוגמאות למקרים מיוחדים:
רכישת דירה עם שותפים: כאשר דירה נרכשת במשותף על ידי שני אנשים או יותר שאינם בני זוג, כל אחד מהשותפים ייחשב כרוכש עצמאי לצורך חישוב מס הרכישה. במקרים אלו, אם אחד השותפים מחזיק כבר בנכס אחר, הוא לא יוכל ליהנות מההטבות המיוחדות לרוכשי דירה ראשונה, והמס יחושב עבורו בהתאם לשיעורי המס הרגילים.
ירושות ודירות במתנה: כאשר אדם מקבל דירה בירושה, הוא לא משלם מס רכישה על הדירה הזו, אבל הדירה הזו נחשבת כדירה בבעלותו. אם ירצה לקנות דירה נוספת, הדירה החדשה לא תיחשב כדירה ראשונה, ולכן לא ייהנה מההטבות לרוכשי דירה ראשונה וישלם מס רכישה לפי המדרגות הרגילות לבעלי דירה נוספת.
רכישה במסגרת קבוצת רכישה: בקבוצות רכישה, כל אחד מהמשתתפים רוכש חלק בקרקע ומתחייב לבנות עליו נכס. למרות שהרכישה מתבצעת במשותף, כל משתתף נחשב לרוכש עצמאי, ולכן זכאותו להטבות במס רכישה תיבחן בנפרד.
סיכום
רכישת דירה ראשונה היא צעד חשוב ומשמעותי, שמצריך הבנה מעמיקה של ההיבטים הפיננסיים השונים הנלווים אליו. מס הרכישה הוא אחד מהם, והשפעתו על התקציב שלכם יכולה להיות ניכרת. באמצעות הכרת מדרגות המס וההטבות המיוחדות המוענקות לרוכשי דירה ראשונה, תוכלו לתכנן את רכישת הדירה בצורה מושכלת ולמקסם את ההטבות שאתם זכאים להן.
המלצתנו היא לבדוק בקפידה את התנאים והזכויות שלכם לפני הרכישה, ולהתייעץ עם מומחים או יועצי מס במידת הצורך. בכך תוכלו להבטיח שתיהנו מההטבות המקסימליות ושתהליך רכישת הדירה יעבור בצורה חלקה ונכונה מבחינה פיננסית.
שאלות נפוצות על אישור עקרוני למשכנתא
הטבות במס רכישה ניתנות לרוכשים שמבצעים רכישה של דירה יחידה, כלומר זו דירתם היחידה ואין בבעלותם נכס אחר בישראל. התנאי המרכזי לקבלת ההטבות הוא היותכם תושבי ישראל ורכישת דירה שמיועדת למגורים.
במקרה כזה, כל אחד מהשותפים נחשב לרוכש עצמאי. אם לשותף השני יש כבר דירה, הוא לא ייהנה מההטבות לרוכשי דירה ראשונה ויהיה עליו לשלם מס רכישה לפי המדרגות הרגילות.
כן, ישנן מדרגות מס מופחתות והקלות נוספות עבור אוכלוסיות מסוימות כמו נכים, עולים חדשים, ועוד. מומלץ לבדוק מול רשות המיסים את הזכאות שלכם להטבות אלו.
הדרך הנכונה והקלה ביותר לחשב את מס הרכישה היא באמצעות הסימולטור של רשות המיסים, בו תוכלו להזין את פרטי הנכס ולקבל את גובה המס המדויק בהתאם למדרגות המס העדכניות. לחצו כאן למחשבון.
