איך לוקחים משכנתא? (ועם כמה שפחות טעויות)
לקחת משכנתא יכולה להיראות כמו תהליך מסובך ומרתיע, מלא בחתימות וטפסים לא מובנים.
אבל אל דאגה! אנחנו כאן כדי לפשט את התהליך ולהראות לכם שלב אחרי שלב איך לוקחים משכנתא בצורה ברורה וקלילה.
נתחיל עם השלבים הבסיסיים ונמשיך עם טיפים שיסייעו לכם לקבל החלטות נבונות. בואו נתחיל במסע אל המשכנתא שלכם!
איך לוקחים משכנתא שלב ראשון - אישור עקרוני מהבנק
השלב הראשון בקבלת משכנתא הוא השגת אישור עקרוני מהבנק. כשאתם נכנסים לתהליך של קבלת משכנתא, הבנק רוצה לוודא שאתם מתאימים להלוואה ארוכת הטווח הזו, ושהיחסים ביניכם יהיו יציבים ואמינים לאורך השנים.
איך להשיג אישור עקרוני?
בתחילת התהליך, אתם לא תדונו ישירות על תנאי המשכנתא אלא תתבקשו להגיש מידע פיננסי כמו תלושי שכר, פרטי חשבון עו"ש ומידע על הנכס המיועד. המידע הזה יעזור לבנק להעריך את המצב הכלכלי שלכם ואת אחוזי המימון שאתם מבקשים. לאחר בדיקה זו, הבנק יחליט אם עקרונית אתם יכולים לקבל משכנתא ממנו.
מה צריך לדעת על אישור עקרוני?
אישור עקרוני הוא אישור ראשוני שמאשר את יכולתכם לקבל משכנתא, על סמך הנתונים שהגשתם. חשוב לציין שזהו אישור עקרוני בלבד, והוא לא מבטיח את קבלת המשכנתא הסופית. תהליך המשכנתא יושלם רק לאחר שתסגרו עם הבנק את כל הפרטים המדויקים והתנאים הסופיים.
איך לפנות לבנק לקבלת אישור עקרוני?
אפשר לפנות לבנק בדרכים שונות – במייל, בטלפון או בפגישה פנים אל פנים. כדאי לקבוע פגישה אישית כדי להבין את התהליך בצורה טובה יותר. אם יש לכם בנקאי אישי – עוד יותר טוב! כמו כן, ניתן להיעזר ביועץ משכנתאות שיסייע לכם בכל שלב.
טיפים לשלב א'
הכינו את המסמכים מראש: תלושי שכר, דפי חשבון עו"ש ותיעוד כל ההכנסות וההוצאות שלכם.
סכמו מראש את מחיר הדירה אותה אתם רוצים לרכוש: חשוב לדעת את המחיר המדויק כדי שהבנק יוכל לחשב את אחוזי המימון בצורה נכונה ולוודא שההון העצמי שלכם מספיק.
פנו לכמה בנקים במקביל: כדאי להתחיל עם כמה בנקים כי בהמשך יהיה ניתן להשוות ביניהם ולראות מי מציע תנאים טובים יותר של משכנתא מה שיגרום לחסכון משמעותי של כסף.
הכינו שאלות מראש: חשוב להבין את כל הפרטים והתנאים, אז אל תחששו לשאול את הבנקאי שלכם שאלות.
איך לוקחים משכנתא שלב שני - בניית תמהיל משכנתא
אחרי שקיבלתם אישור עקרוני מהבנק, השלב השני בתהליך הוא לתכנן איך תחזירו את המשכנתא לאורך השנים.
לתוכנית זו קוראים תמהיל משכנתא. היום קיימים הרבה מסלולי משכנתא שונים, המשתנים בהתאם לסוג הריבית ומשפיעים על גובה ההחזר החודשי.
איך בונים תמהיל משכנתא?
בניית תמהיל משכנתא היא תהליך שמבצע לרוב יועץ משכנתאות או בנקאי, הכולל את בחירת המסלולים המתאימים לכם ביותר מבין המסלולים השונים הקיימים. כל מסלול משכנתא מציע תנאים שונים כמו סוג ריבית (קבועה, משתנה), תקופת ההחזר ומועדי שינוי הריבית.
השלבים העיקריים בבניית תמהיל משכנתא הם:
איסוף מידע כלכלי: ניתוח ההכנסות, ההוצאות, והחובות הקיימים.
הבנת הצרכים האישיים: מה המטרות הפיננסיות שלכם, האם אתם מתכננים לשלם את המשכנתא מהר או לפרוס אותה על פני שנים רבות.
בחירת מסלולים: בחירת מסלולים שמתאימים לפרופיל הכלכלי שלכם ולמטרות שלכם.
משמעות בניית תמהיל נכון
בניית תמהיל משכנתא נכון יכולה להשפיע רבות על המצב הכלכלי שלכם לאורך השנים.
תמהיל נכון יכול לחסוך לכם כסף רב בריביות ובהחזרים חודשיים, ולהבטיח שתוכלו לעמוד בתשלומים מבלי להיכנס למצוקה כלכלית.
בנוסף, תמהיל נכון יאפשר גמישות רבה יותר בניהול התקציב האישי ויעזור לכם להתמודד עם שינויים כלכליים בלתי צפויים.
איך לוקחים משכנתא שלב שלישי - משא ומתן
עכשיו כשעברתם בהצלחה את שני השלבים הראשונים, הגיע הזמן להתמקד במשא ומתן על תנאי המשכנתא ולחתימה על ההסכם הסופי.
דיון עם פקיד הבנק על גובה הריבית
לאחר שבניתם את תמהיל המשכנתא שלכם, השלב הבא הוא לדון עם פקיד הבנק על גובה הריביות שתקבלו.
ככל שתהיו לקוחות יציבים ואמינים יותר בעיני הבנק, כך ייתכן שתקבלו ריביות נמוכות יותר.
חשוב להבין את הנושא של הריביות, לדעת מה נחשב גבוה ומה נחשב נמוך.
במידה ואין לכם ניסיון בתחום, מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות שמכיר היטב את השוק ויוכל לסייע לכם לקבל את התנאים הטובים ביותר.
הצגת הסכם רכישת הבית
בשלב זה תצטרכו להציג לבנק את הסכם הרכישה של הדירה.
זהו שלב קריטי שבו אתם כבר אחרי חתימה על הסכם הרכישה של הנכס, אך עדיין בתהליך לקבלת המשכנתא.
אמנם זה עלול להיראות מלחיץ, אך אם התנאים הפיננסיים שלכם יציבים והנכס שאתם רוכשים עומד בשווי השוק, אין סיבה לדאגה.
ניהול משא ומתן מול מספר בנקים
כדי לקבל את התנאים הטובים ביותר, נצלו את ההצעות שקיבלתם ממספר בנקים וניהלו משא ומתן כדי לראות מי מציע את הריבית הנמוכה ביותר ואת התנאים הטובים ביותר עבורכם.
איך לוקחים משכנתא שלב רביעי - פתיחת תיק משכנתא
אין צורך לזכור את כל הפרטים בעל פה.
בשלב זה אתם כבר בתקשורת עם הבנק ויועץ המשכנתאות במידה והחלטתם לקחת, והם מלווים אתכם בתהליך.
אך בכל זאת נסכם לכם את הדרישות העיקריות.
מה צריך להשיג?
כשתקבלו את האישור העקרוני, יש לכם 24 ימים להציג לבנק מסמכים עד שייפקע תוקף התנאים שחתמתם עליהם.
רוב המסמכים הם "ביטחונות", שמבטיחים לבנק שלא יפסיד את כספו במקרה שהעסקה נופלת. להלן רשימת המסמכים הנדרשים:
ביטוח משכנתא
ביטוח זה כולל שני סוגים: ביטוח חיים וביטוח נכס.
ביטוח החיים מבטיח לבנק שאם אחד מבני הזוג נפטר (חס וחלילה), הבנק יקבל את הכסף עבור המשכנתא שעוד לא הוחזרה.
ביטוח הנכס מבטיח שאם הנכס נהרס (מכל סיבה שהיא), הבנק יקבל את כספו חזרה.
ייפוי כוח נוטריוני
נוטריון הוא עורך דין עם סמכויות מיוחדות.
חתימתו על ייפוי כוח מאפשרת לבנק לרשום את הנכס ברשם המשכונות עבורכם וגם להשתמש בנכס (למכור אותו) אם אתם לא עומדים בהתחייבויות שלכם.
זהו תהליך טכני בלבד וניתן לפנות לנוטריון שהבנק ממליץ עליו.
רישום ברשם המשכונות
רשם המשכונות הוא גוף ממשלתי שכל תפקידו הוא לרשום את המשכונים בישראל.
הנכס יירשם על שם הבנק, והמשכון לנכס יירשם על שמכם.
ניתן לבצע את הרישום בעצמכם, אך הבנק לרוב מסכים לעשות זאת בעזרת ייפוי הכוח הנוטריוני, ללא עלות נוספת מלבד האגרה.
חתימה של המוכר על כתב התחייבות
מסמך שבו המוכר מתחייב להחזיר לבנק את הכסף שקיבל במקרה שהעסקה מתבטלת.
הבנק מעביר את סכום ההלוואה ישירות למוכר, ודורש מהמוכר התחייבות שאם העסקה מתבטלת מכל סיבה שהיא, הוא יקבל את מלוא הסכום בחזרה.
עליכם להחתים את עורך הדין של המוכר.
הערת אזהרה בטאבו
מרגע חתימת הסכם הרכישה, הדירה רשומה על שמכם בטאבו.
הערת האזהרה מזהירה שאינכם יכולים להעביר את הזכויות בדירה למישהו אחר לפני סיום תשלום המשכנתא.
ניתן להגיש בקשה לרישום הערת אזהרה בטאבו בעצמכם או בעזרת עורך דין מקרקעין.
אישור מהשמאי:
שמאי מטעם הבנק יגיע לנכס ויאשר שהדירה אכן נמצאת בכתובת שהצהרתם עליה ושהיא עומדת בתנאים שהצהרתם עליהם.
כדאי להזמין שמאי בשלב מוקדם, אפילו בשלב הראשון.
מסמכים נוספים
ייתכן שהבנק ידרוש מסמכים נוספים בהתאם למצב הפיננסי שלכם ולמשתנים אחרים.
אם לא הספקתם להגיש את כל הטפסים ב-24 הימים, אפשר לבקש הארכת מועד מהבנק.
שלב חמישי ואחרון - אישור מהבנק והעברת הכסף
אם חשבתם שתראו את הכסף הגדול נכנס לחשבון שלכם, אתם עלולים להתאכזב.
הבנק מעביר את הכסף ישירות למוכר הדירה ולא אליכם.
תהליך העברת הכסף
הבנק ידרוש מכם להעביר קודם את חלקכם בעסקה למוכר, ורק לאחר מכן הוא יעביר את יתרת הסכום.
הבנק יצטרך אישור מהמוכר שקיבל את הכסף מכם לפני שיסכים להעביר את חלקו.
במקרים מסוימים, ניתן לבקש מהבנק להעביר חלק מהסכום מראש, אך יש לעשות זאת בתיאום מראש.
לסיום
אני מקווה שמאמר זה עשה לכם קצת יותר שכל.
חשוב להדגיש שאם תעבדו עם יועץ משכנתאות חיצוני, הוא יחסוך מכם חלק גדול מהתהליך הזה.
אם אתם בוחרים לפעול לבד, הקפידו לחקור היטב כל שלב, ושאלו שאלות את הבנקאי שלכם ללא היסוס.
הצלחה בתהליך המשכנתא תלויה בהבנה ובתכנון מדוקדק, אז תהיו בטוחים שאתם מוכנים ומבינים את כל הפרטים לפני שאתם מתחילים.
בהצלחה!
